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Geldanlage-Report: Wie Zillow und Trulia den Immobilienmarkt revolutionieren!?

Armin Brack - Indizes - 28.07.2014

... und warum Makler trotzdem keine Angst zu haben brauchen!

Lieber Geldanleger, das mobile Internet entwickelt sich in einem atemberaubenden Tempo.

H√§tten Sie es noch vor ein paar Jahren f√ľr m√∂glich gehalten, dass der Gro√üteil der kaufwilligen US-Amerikaner die Suche nach einem neuen Haus mit dem Handy respektive Smartphone beginnt? Ich nicht, um ehrlich zu sein.

Die großen Gewinner dieser Entwicklung sind die beiden Immobilienportale Zillow und Trulia. Nun steht offenbar auch noch eine Fusion der beiden größten Player bevor. Die Aktienkurse beider Firmen gehen durch die Decke.

Dank Smartphone k√∂nnen User bequem nach Objekten suchen, wann immer sie Zeit haben. W√§hrend der Arbeit, im Bus oder nachts im Bett via iPad ‚Äď gemeinsam mit dem Lebenspartner. Die √ľberw√§ltigende Mehrheit der Interessanten nutzt dabei inzwischen entweder zillow.com oder trulia.com f√ľr die Suche.

Die umfangreichen Datenbanken bieten eine große Auswahl und detaillierte Informationen zu einzelnen Immobilien. Dank des patentierten Zestimate-Verfahrens gibt es zu jedem Objekt zudem relativ präzise Wertschätzungen.

Hier kommt nun die Neugier der Menschen als weiterer Erfolgsfaktor ins Spiel. Mit Hilfe einer einfachen Suchfunktion auf der Startseite, die der gewohnten Google-Suche ähnelt, kann exakt nach einem bestimmten Objekt gesucht werden.

So kann man zum Beispiel schauen, wieviel das eigene Haus im Verhältnis zu dem der Nachbarn wert ist. Oder auch gezielt nach einem Haus gesucht werden, das einem irgendwo in Echt begegnet ist und das man spannend findet.

F√ľr ernsthafte Interessenten bietet Zillow aber dar√ľber hinaus auch noch aktuelle Finanzierungsangebote und schl√§gt Makler f√ľr das Handling des Kaufs und Verkaufs vor. Diese Services f√ľhren dazu, dass immer mehr User auf der Zillow-Seite landen.

Alleine im April dieses Jahres waren es √ľber 80 Millionen, im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 26,5 Millionen oder 49 Prozent. Knapp siebzig Prozent davon griffen von einem Mobil-Ger√§t auf die Seite zu.

Der starke Anstieg hängt damit zusammen, dass das Unternehmen im letzten Jahr mit einer umfangreichen Werbekampagne begonnen hat, die den Bekanntheitsgrad drastisch erhöht hat. Dass die Seite aber derart erfolgreich wird, damit hatten die wenigsten gerechnet.

Einen zus√§tzlichen treibenden Effekt hat dabei der sich immer weiter Richtung Boomniveau entwickelnde US-Immobilienmarkt. Zwar sind die Preise aus der Zeit vor der Immobilienkrise √ľberwiegend noch nicht erreicht, aber sie n√§hern sich zumindest immer weiter an.

Dank der explosiv wachsenden Userzahlen steigen die Werbeeinnahmen von Zillow. Immer mehr Immobilienmakler entdecken das Portal als Werbeplattform. Will man es negativer formulieren, könnte man auch sagen: Sie kommen nicht mehr um Zillow herum.

Aktuell gibt es 675.000 Zug√§nge von Maklerfirmen f√ľr die Zillow-Seite von denen 53.000 als Premier Agent Subscribers ein kostenpflichtiges Abo besitzen. Das entspricht erst einem Anteil von rund sieben Prozent.

Der Anteil ist aber deutlich steigend ‚Äď und die Premier Agents zahlen durchschnittlich immerhin 286 US-Dollar im Monat, um auf Zillow und weiteren zum Unternehmen geh√∂renden Seiten pr√§sent zu sein und das mit steigender Tendenz.

Bald könnte auch trulia.com zu diesem Netzwerk gehören. Zillow (aktuelle Marktkapitalisierung 5,8 Milliarden US-Dollar) befindet sich in fortgeschrittenen Gesprächen zur Übernahme des kleineren Konkurrenten Trulia (Marktkapitalisierung aktuell 2,0 Milliarden US-Dollar).

Genau diese zwei Millionen US-Dollar soll Zillow ger√ľchteweise f√ľr Trulia bezahlen. Kombiniert entfallen auf beide momentan √ľber 90 Prozent aller Suchanfragen auf Immobilienportalen. Das hei√üt, die Kombination Zillow/Trulia w√§re fortan der unangefochtene Marktf√ľhrer.

Das quittierte der Markt am Donnerstag nach Bekanntwerden der Ger√ľchte mit fulminanten Preisanstiegen bei beiden Aktien. Zum Handelsschluss war f√ľr Zillow ein Plus von 15,2 Prozent auf 145,76 US-Dollar zu verbuchen.

Zwischenzeitlich hatte die Aktie ein neues Allzeit-Hoch bei 157,61 US-Dollar markiert. Trulia kletterte gar um 23 Prozent auf 53,74 US-Dollar und markierte ein neues Allzeit-Hoch bei 57,00 US-Dollar.

Die Explosivit√§t der Kurssteigerungen k√∂nnte teilweise auch auf Short-Eindeckungen zur√ľckzuf√ľhren gewesen sein, also auf Anleger, die mit Leerverk√§ufen auf fallende Kurse gewettet hatten und nun ihre Aktien wieder zur√ľckkaufen mussten, um die Verluste zu begrenzen.

Bei Trulia waren zuletzt stattliche 33 Prozent aller Aktien leerverkauft, bei Zillow immerhin noch 24 Prozent. In den Monaten zuvor hatten die Shortquoten teilweise sogar noch höher gelegen.

Die Bären argumentieren vor allem damit, dass Zillow kein echtes skalierfähiges Internet-Geschäftsmodell vom Schlage Facebook oder Google habe und daher entsprechende Bewertungsmultiples von > 20 beim Umsatz und > 100 beim KGV nicht gerechtfertigt seien.

Zu den prominentesten Shortsellern z√§hlt Andrew Left von Citronresearch.com, der Zillow als gigantisches ‚ÄěTelefonverkaufs-Vertriebsb√ľro‚Äú sieht. Hintergrund ist hier, dass Zillow bisher in der Tat Telefonakquise verwendet, um Makler als neue Werbekunden zu gewinnen.

Seine Logik: Dadurch seien steigende Abonnentenzahlen nur mit Hilfe immer gr√∂√üerer Vertriebsanstrengungen zu erzielen. Er vermutet eine hohe Churn-Rate, also eine hohe Zahl an Abok√ľndigungen von Maklern, die die Mehrkosten durch das Abo nicht durch eine gr√∂√üere Zahl an Abschl√ľssen und damit h√∂heren Provisionen wieder wettmachen k√∂nnten. Denn die Zahl der Immobilientransaktionen insgesamt bleibe ja gleich.

Ob Left mit dieser Theorie Recht behält ist fraglich. Solange es Zillow gelingt, immer mehr Internet-User auf das eigene Portal zu ziehen, laufen umgekehrt die Makler, die dort nicht präsent sind, Gefahr immer weitere Marktanteile zu verlieren.

Das wiederum bedeutet, dass Zillow immer wichtiger und damit m√§chtiger wird ‚Äď und letztlich die Abogeb√ľhren sogar noch weiter anheben kann. Zugleich k√∂nnen fr√ľher oder sp√§ter die eigenen Vertriebsanstrengungen zur√ľckgefahren und damit die Kosten verringert werden, n√§mlich dann, wenn der Bekanntheitsgrad hoch genug ist.

Die Kombination Zillow/Trulia hat exzellente Chancen, um sich zu einem dominanten Player in einem höchst lukrativen Markt zu entwickeln. Neben den Werbe- bzw. Aboeinnahmen erschließt sich das Unternehmen gerade neue Geschäftsbereiche wie den Bereich Mietwohnungen und das Hypothekengeschäft.

Die Chancen einer erfolgreichen Fusion/√úbernahme sch√§tze ich als gut ein, weil sich die Gro√üaktion√§re teilweise √ľberschneiden und sogar die treibenden Kr√§fte hinter der Transaktion sein k√∂nnten.

M√∂glich ist sogar, dass das Unternehmen selbst vom reinen Vermittler zum echten Makler wird, wenn die Zeit daf√ľr reif sein wird. Mit Redfin gibt es hier einen spannenden Player, der das Maklergesch√§ft mit technologischen Innovationen verbindet und so die Kosten f√ľr Hausk√§ufer und -verk√§ufer senkt.

Denn dort hat sich bisher ‚Äď Zillow hin, Trulia her ‚Äď in den USA und auch weltweit noch wenig getan. So lag die durchschnittliche f√ľr eine erfolgreiche Transaktion an Makler gezahlte Provision in 2011 bei 5,4 Prozent und damit sogar h√∂her als die 5,0 Prozent in 2008.

Auch f√ľr Deutschland liegen die Raten in diesem Bereich. W√§hrend also z.B. Aktienbroker im Zuge der Internetrevolution unter einem massiven Preisverfall zu k√§mpfen hatten, ist das bei Immobilienbrokern noch nicht der Fall.

Das ist aus Kundensicht umso √§rgerlicher, weil ja die Interessen von Kunden und Maklern in diesem Gesch√§ft teilweise gegens√§tzlich sind. So wollen viele Makler den Deal so schnell wie m√∂glich abwickeln, w√§hrend im Interesse des K√§ufers h√§ufig eher eine Maximierung des Verkaufspreises gew√ľnscht w√§re.

Redfin bietet hier ein alternatives Konzept mit Maklern, die ein Festgehalt bekommen und Bonuszahlungen abh√§ngig von der Zufriedenheit des Kunden erhalten. Ein Teil der eingesparten Provision f√ľr den Verkauf geht dann als Bonus zur√ľck an den Kunden, der damit insgesamt Geld spart.

Mit der Unterst√ľtzung der m√§chtigen Zillow k√∂nnte ein solches Konzept durchstarten und das Maklergesch√§ft grundlegend ver√§ndern, soll hei√üen: f√ľr den Kunden attraktiver machen.

Letzteres ist aber bisher nur Spekulation. Noch brauchen sich die Makler keine Sorgen machen, zumindest sofern sie auf Zillow oder Trulia präsent sind.

MEIN FAZIT:

Allen Zweifeln zum Trotz entwickelt sich das Immobilienportal Zillow zu einer immensen Erfolgsgeschichte. Die offenbar bevorstehende √úbernahme von Trulia w√ľrde Zillow zu dem dominanten Player schlechthin machen.

Trotzdem rate ich auf Grund der exorbitant hohen Bewertungsniveaus im Moment nicht zu einem Kauf der Zillow-Aktie. Die Chancen im Zuge einer m√∂glichen Gesamtmarktkorrektur zu wesentlich g√ľnstigeren Kursen zum Zug zu kommen, stehen meiner Meinung nach nicht schlecht.

Viel Erfolg bei Ihrer Geldanlage w√ľnscht
Armin Brack
Chef-Redakteur Geldanlage-Report
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