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Geldanlage-Report: Wie Zillow und Trulia den Immobilienmarkt revolutionieren!?

Armin Brack - Indizes - 28.07.2014

... und warum Makler trotzdem keine Angst zu haben brauchen!

Lieber Geldanleger, das mobile Internet entwickelt sich in einem atemberaubenden Tempo.

Hätten Sie es noch vor ein paar Jahren für möglich gehalten, dass der Großteil der kaufwilligen US-Amerikaner die Suche nach einem neuen Haus mit dem Handy respektive Smartphone beginnt? Ich nicht, um ehrlich zu sein.

Die großen Gewinner dieser Entwicklung sind die beiden Immobilienportale Zillow und Trulia. Nun steht offenbar auch noch eine Fusion der beiden größten Player bevor. Die Aktienkurse beider Firmen gehen durch die Decke.

Dank Smartphone können User bequem nach Objekten suchen, wann immer sie Zeit haben. Während der Arbeit, im Bus oder nachts im Bett via iPad – gemeinsam mit dem Lebenspartner. Die überwältigende Mehrheit der Interessanten nutzt dabei inzwischen entweder zillow.com oder trulia.com für die Suche.

Die umfangreichen Datenbanken bieten eine große Auswahl und detaillierte Informationen zu einzelnen Immobilien. Dank des patentierten Zestimate-Verfahrens gibt es zu jedem Objekt zudem relativ präzise Wertschätzungen.

Hier kommt nun die Neugier der Menschen als weiterer Erfolgsfaktor ins Spiel. Mit Hilfe einer einfachen Suchfunktion auf der Startseite, die der gewohnten Google-Suche ähnelt, kann exakt nach einem bestimmten Objekt gesucht werden.

So kann man zum Beispiel schauen, wieviel das eigene Haus im Verhältnis zu dem der Nachbarn wert ist. Oder auch gezielt nach einem Haus gesucht werden, das einem irgendwo in Echt begegnet ist und das man spannend findet.

Für ernsthafte Interessenten bietet Zillow aber darüber hinaus auch noch aktuelle Finanzierungsangebote und schlägt Makler für das Handling des Kaufs und Verkaufs vor. Diese Services führen dazu, dass immer mehr User auf der Zillow-Seite landen.

Alleine im April dieses Jahres waren es über 80 Millionen, im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 26,5 Millionen oder 49 Prozent. Knapp siebzig Prozent davon griffen von einem Mobil-Gerät auf die Seite zu.

Der starke Anstieg hängt damit zusammen, dass das Unternehmen im letzten Jahr mit einer umfangreichen Werbekampagne begonnen hat, die den Bekanntheitsgrad drastisch erhöht hat. Dass die Seite aber derart erfolgreich wird, damit hatten die wenigsten gerechnet.

Einen zusätzlichen treibenden Effekt hat dabei der sich immer weiter Richtung Boomniveau entwickelnde US-Immobilienmarkt. Zwar sind die Preise aus der Zeit vor der Immobilienkrise überwiegend noch nicht erreicht, aber sie nähern sich zumindest immer weiter an.

Dank der explosiv wachsenden Userzahlen steigen die Werbeeinnahmen von Zillow. Immer mehr Immobilienmakler entdecken das Portal als Werbeplattform. Will man es negativer formulieren, könnte man auch sagen: Sie kommen nicht mehr um Zillow herum.

Aktuell gibt es 675.000 Zugänge von Maklerfirmen für die Zillow-Seite von denen 53.000 als Premier Agent Subscribers ein kostenpflichtiges Abo besitzen. Das entspricht erst einem Anteil von rund sieben Prozent.

Der Anteil ist aber deutlich steigend – und die Premier Agents zahlen durchschnittlich immerhin 286 US-Dollar im Monat, um auf Zillow und weiteren zum Unternehmen gehörenden Seiten präsent zu sein und das mit steigender Tendenz.

Bald könnte auch trulia.com zu diesem Netzwerk gehören. Zillow (aktuelle Marktkapitalisierung 5,8 Milliarden US-Dollar) befindet sich in fortgeschrittenen Gesprächen zur Übernahme des kleineren Konkurrenten Trulia (Marktkapitalisierung aktuell 2,0 Milliarden US-Dollar).

Genau diese zwei Millionen US-Dollar soll Zillow gerüchteweise für Trulia bezahlen. Kombiniert entfallen auf beide momentan über 90 Prozent aller Suchanfragen auf Immobilienportalen. Das heißt, die Kombination Zillow/Trulia wäre fortan der unangefochtene Marktführer.

Das quittierte der Markt am Donnerstag nach Bekanntwerden der Gerüchte mit fulminanten Preisanstiegen bei beiden Aktien. Zum Handelsschluss war für Zillow ein Plus von 15,2 Prozent auf 145,76 US-Dollar zu verbuchen.

Zwischenzeitlich hatte die Aktie ein neues Allzeit-Hoch bei 157,61 US-Dollar markiert. Trulia kletterte gar um 23 Prozent auf 53,74 US-Dollar und markierte ein neues Allzeit-Hoch bei 57,00 US-Dollar.

Die Explosivität der Kurssteigerungen könnte teilweise auch auf Short-Eindeckungen zurückzuführen gewesen sein, also auf Anleger, die mit Leerverkäufen auf fallende Kurse gewettet hatten und nun ihre Aktien wieder zurückkaufen mussten, um die Verluste zu begrenzen.

Bei Trulia waren zuletzt stattliche 33 Prozent aller Aktien leerverkauft, bei Zillow immerhin noch 24 Prozent. In den Monaten zuvor hatten die Shortquoten teilweise sogar noch höher gelegen.

Die Bären argumentieren vor allem damit, dass Zillow kein echtes skalierfähiges Internet-Geschäftsmodell vom Schlage Facebook oder Google habe und daher entsprechende Bewertungsmultiples von > 20 beim Umsatz und > 100 beim KGV nicht gerechtfertigt seien.

Zu den prominentesten Shortsellern zählt Andrew Left von Citronresearch.com, der Zillow als gigantisches „Telefonverkaufs-Vertriebsbüro“ sieht. Hintergrund ist hier, dass Zillow bisher in der Tat Telefonakquise verwendet, um Makler als neue Werbekunden zu gewinnen.

Seine Logik: Dadurch seien steigende Abonnentenzahlen nur mit Hilfe immer größerer Vertriebsanstrengungen zu erzielen. Er vermutet eine hohe Churn-Rate, also eine hohe Zahl an Abokündigungen von Maklern, die die Mehrkosten durch das Abo nicht durch eine größere Zahl an Abschlüssen und damit höheren Provisionen wieder wettmachen könnten. Denn die Zahl der Immobilientransaktionen insgesamt bleibe ja gleich.

Ob Left mit dieser Theorie Recht behält ist fraglich. Solange es Zillow gelingt, immer mehr Internet-User auf das eigene Portal zu ziehen, laufen umgekehrt die Makler, die dort nicht präsent sind, Gefahr immer weitere Marktanteile zu verlieren.

Das wiederum bedeutet, dass Zillow immer wichtiger und damit mächtiger wird – und letztlich die Abogebühren sogar noch weiter anheben kann. Zugleich können früher oder später die eigenen Vertriebsanstrengungen zurückgefahren und damit die Kosten verringert werden, nämlich dann, wenn der Bekanntheitsgrad hoch genug ist.

Die Kombination Zillow/Trulia hat exzellente Chancen, um sich zu einem dominanten Player in einem höchst lukrativen Markt zu entwickeln. Neben den Werbe- bzw. Aboeinnahmen erschließt sich das Unternehmen gerade neue Geschäftsbereiche wie den Bereich Mietwohnungen und das Hypothekengeschäft.

Die Chancen einer erfolgreichen Fusion/Übernahme schätze ich als gut ein, weil sich die Großaktionäre teilweise überschneiden und sogar die treibenden Kräfte hinter der Transaktion sein könnten.

Möglich ist sogar, dass das Unternehmen selbst vom reinen Vermittler zum echten Makler wird, wenn die Zeit dafür reif sein wird. Mit Redfin gibt es hier einen spannenden Player, der das Maklergeschäft mit technologischen Innovationen verbindet und so die Kosten für Hauskäufer und -verkäufer senkt.

Denn dort hat sich bisher – Zillow hin, Trulia her – in den USA und auch weltweit noch wenig getan. So lag die durchschnittliche für eine erfolgreiche Transaktion an Makler gezahlte Provision in 2011 bei 5,4 Prozent und damit sogar höher als die 5,0 Prozent in 2008.

Auch für Deutschland liegen die Raten in diesem Bereich. Während also z.B. Aktienbroker im Zuge der Internetrevolution unter einem massiven Preisverfall zu kämpfen hatten, ist das bei Immobilienbrokern noch nicht der Fall.

Das ist aus Kundensicht umso ärgerlicher, weil ja die Interessen von Kunden und Maklern in diesem Geschäft teilweise gegensätzlich sind. So wollen viele Makler den Deal so schnell wie möglich abwickeln, während im Interesse des Käufers häufig eher eine Maximierung des Verkaufspreises gewünscht wäre.

Redfin bietet hier ein alternatives Konzept mit Maklern, die ein Festgehalt bekommen und Bonuszahlungen abhängig von der Zufriedenheit des Kunden erhalten. Ein Teil der eingesparten Provision für den Verkauf geht dann als Bonus zurück an den Kunden, der damit insgesamt Geld spart.

Mit der Unterstützung der mächtigen Zillow könnte ein solches Konzept durchstarten und das Maklergeschäft grundlegend verändern, soll heißen: für den Kunden attraktiver machen.

Letzteres ist aber bisher nur Spekulation. Noch brauchen sich die Makler keine Sorgen machen, zumindest sofern sie auf Zillow oder Trulia präsent sind.

MEIN FAZIT:

Allen Zweifeln zum Trotz entwickelt sich das Immobilienportal Zillow zu einer immensen Erfolgsgeschichte. Die offenbar bevorstehende Übernahme von Trulia würde Zillow zu dem dominanten Player schlechthin machen.

Trotzdem rate ich auf Grund der exorbitant hohen Bewertungsniveaus im Moment nicht zu einem Kauf der Zillow-Aktie. Die Chancen im Zuge einer möglichen Gesamtmarktkorrektur zu wesentlich günstigeren Kursen zum Zug zu kommen, stehen meiner Meinung nach nicht schlecht.

Viel Erfolg bei Ihrer Geldanlage wünscht
Armin Brack
Chef-Redakteur Geldanlage-Report
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