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Geldanlage-Report: Aktien oder Immobilien? Beides!

Armin Brack - Indizes - 16.01.2017

Liebe Leser, in einem neuen Artikel in der Süddeutschen Zeitung wird behauptet, dass Immobilien langfristig die profitablere Anlage als Aktien seien. Aber stimmt das wirklich?

Obiges hat angeblich der Wirtschaftshistoriker Moritz Schularick herausgefunden. Er rekonstruierte die Preisentwicklungen in 16 Industriestaaten von 2015 zurück bis ins Jahr 1870, u.a. auch für Deutschland, Japan und die USA. In der Süddeutschen Zeitung wird er mit dem Satz zitiert: "Wohnimmobilien - und nicht etwa Aktien - waren seit 1870 das beste langfristige Investment." Häuser hätten im Durchschnitt der 16 Staaten jährlich zwischen acht und 8,5 Prozent abgeworfen, für Aktien sei der Wert bei sieben bis 7,5 Prozent gelegen.

Ich zweifle nicht an der Richtigkeit seiner Berechnungen, aber an der Aussagekraft dieser Zahlen. Ich habe mich selbst immer wieder mit der Börsenhistorie beschäftigt, u.a. auch mit den Untersuchungen von Gregor Gielen, der versucht hat, die langfristige Entwicklung des deutschen Aktienmarktes von 1870 bis 1993 aufzuzeichnen.

Darin zeigt er auch die beträchtlichen Schwierigkeiten auf, valide Berechnungen für Krisenzeiträume wie beispielsweise die beiden Weltkriege und die damit im Zusammenhang stehenden Währungsreformen, anzustellen. Je nach politischer Behandlung waren hier einmal Aktionäre im Vorteil und einmal Immobilienbesitzer.

Vor allem kreditfinanzierte Immobilien können sich in Krisenzeiten zum Problemfall entwickeln:

Während Rezessionen oder anderen Wirtschaftskrisen geht fast immer auch die Nachfrage nach Immobilien zurück, weil die Konsumenten sparen müssen. Entsprechend fällt dann auch der Marktwert für Immobilien bzw. die Mieteinnahmen für vermietete Eigenheime. Dann kann es schnell passieren, dass Banken weitere Sicherheiten fordern (wenn der Darlehenswert im Verhältnis zum Immobilienwert zu hoch wird) und wenn diese nicht geleistet werden können, geht das Eigentum auf die Bank über.

Bei vermieteten Immobilien kann der Staat in Zeiten einer Hyperinflation zudem die Mieten deckeln, so dass die erzielbaren Mieteinnahmen nur noch minimal sind. Die Zinszahlungen zur Finanzierung einer solchen Immobilie müssen aber dennoch in voller Höhe geleistet werden. Die vermeintlich sichere Liquiditätsquelle versiegt dann.

Sogar selbst genutzte und schuldenfreie Immobilien sind keine Garantie für einen sorglosen Lebensabend:

So hat der Staat beispielsweise nach dem 2.Weltkrieg auf jede Immobilie und jedes Grundstück eine Zwangshypothek eintragen lassen. Bei einer staatlichen Zwangshypothek wird eine Grundschuld zugunsten des Staates in die Grundbücher eingetragen. Immobilienbesitzer werden somit zwangsweise verschuldet und müssen den neu auferlegten Kredit abzahlen - obwohl sie vielleicht zuvor bereits schuldenfrei waren.

Dennoch kann mit einer selbst genutzten und schuldenfreien Immobilie das Vermögen noch relativ gut geschützt werden, wenn man davon ausgeht, dass Zwangsenteignungen, die ja jeweils auch durch die Weltkriege verursacht worden sind, der Vergangenheit angehören und sich nicht mehr wiederholen werden.

Andere Ergebnisse für Deutschland?

Aber zurück zu den Studien von Schularick. Ich habe mir mal dieses im Internet frei zugängliche Paper von ihm angeschaut: https://dl.dropboxusercontent.com/u/75787447/CEPR_DP10166.pdf
Darin heißt es zu Deutschland u.a.: "Die deutschen Hauspreise wuchsen von 1961 bis in die frühen 80er-Jahre im Durchschnitt um fast vier Prozent per anno. Von den 1980er-Jahren bis 2012 sanken die Preise real (=inflationsbereinigt) um ca. 0,8 Prozent pro Jahr."
Weiter heißt es für die Zeiträume zuvor bezogen auf die deutschen Immobilienpreise: "Sie eroberten das Preisniveau vor 1913 bis in die 60er-Jahre hinein nicht zurück." (Anmerkung d. Verf.: aus dem Englischen übersetzt)

Selbst wenn man davon ausgeht, dass die Immobilienpreise seit 2012 deutlich stärker gestiegen sind, so scheinen zumindest die Immobilienrenditen für Deutschland im letzten Jahrhundert weit unter den oben genannten 8,5 Prozent gelegen haben, sowohl mit als auch ohne Berücksichtigung der Inflation.

Hohe Finanzierungs- und Instandhaltungskosten

Ein ganz anderer Punkt ist zudem, inwieweit Schularick in seinen Studien Finanzierungskosten berücksichtigt. Immobilien werden häufig auf Kredit erworben, Aktien eher selten. Je nach Eigenkapitalanteil sind die Kosten natürlich individuell unterschiedlich. Genauso wie die Instandhaltungskosten, die speziell bei älteren Immobilien beträchtlich sein können. Schularick selbst stellt in seinen Studien fest, dass in etwa 80 Prozent der Wertsteigerungen bei Immobilien auf Wertzuwächse für Grund und Boden zurückzuführen sind.

Das bedeutet aber, welche Rendite im Einzelfall tatsächlich mit Immobilien erwirtschaftet werden kann, hängt auch massiv von der Lage derselbigen ab. Ich selber komme aus einer ländlichen Region und dort sind die Wertzuwächse für Grund und Boden in den letzten 40,50 Jahren teilweise extrem niedrig gewesen.

Aktien sind die rentabelste Anlageform

Kurios: In diesem "Zeit"-Artikel beruft sich der Autor interessanterweise ebenfalls auf Schularick, der "Finanzkennziffern aus den vergangenen Jahrzehnten zusammengetragen" habe: http://www.zeit.de/2016/51/immobilien-kaufen-mieten-zinsen-kredit
Für einen 50-Jahres-Zeitraum kommt er demnach zu einem vollkommen anderen Ergebnis: "Der Wert des Aktienindex DAX hat sich in den fünfzig Jahren fast verdreißigfacht, eine Immobilie dagegen kostet im Schnitt nur siebenmal so viel wie vor einem halben Jahrhundert."

Andere Langfriststudien, die mir bisher untergekommen sind, zeigen ein ähnliches Bild: Aktien sind über lange Zeiträume die mit Abstand rentabelste Anlageform. Exemplarisch sei hier der Klassiker "Stocks for the long run" des US-Finanzprofessors Jeremy Siegel genannt. Er hat errechnet, was bis 2014 aus einem US-Dollar geworden ist, den ein fiktiver Anleger im Jahr 1802 investiert hat:

Aktien: Aus 1 $ im Jahr 1802 wurden --> 1.033.487 $ im Jahr 2014 (6,7% jährliche Rendite; übrigens: Atemberaubend was der Zinseszinseffekt über sehr lange Zeiträume für eine Wirkung entfaltet, oder?)

Gold: Aus 1 $ im Jahr 1802 wurden --> 3,11 $ (0,5% jährliche Rendite; kein Schreibfehler: Während bei Aktien aus einem Dollar über eine Million Dollar geworden sind, hat sich der Wert des Goldes gerade mal verdreifacht. Was für einen Zeitraum von über 200 Jahren natürlich äußerst mager ist und zeigt, dass Gold tatsächlich nur zur Wertkonservierung taugt, aber nicht, um sein Geld zu vermehren)

Auch die klassische Alternative zu Aktien, die Staatsanleihen fallen in Punkto Rendite deutlich ab. Hier kurz und bündig die Entwicklung:

Kurzfristige Staatsanleihen: 1 $ im Jahr 1802 --> 275 $ im Jahr 2014 (+2,7% jährliche Rendite)
Langfristige Staatsanleihen: 1$ im Jahr 1802 --> 1.642 $ im Jahr 2014 (+3,5% jährliche Rendite)

Alle Renditeangaben sind übrigens nach Inflation, also netto. Das heißt, der Kaufkraftverlust ist darin bereits berücksichtigt. Apropos Kaufkraftverlust: Speziell diejenigen unter ihnen, liebe Leser, die ihr Geld gerne zum Quasi-Nullzins auf dem Tagesgeld- oder Girokonto parken, sollten sich die nachfolgende Entwicklung genauer anschauen:

Dollar: 1 $ im Jahr 1802 --> 0,051 $ im Jahr 2014 (-1,4 % jährliche Rendite). Ein Dollar aus dem Jahr 1802 hat also heute noch eine Kaufkraft von etwas mehr als 5 Cents und damit mit anderen Worten 95 Prozent an Wert eingebüßt.

"Sowohl als auch" statt "entweder oder"

Fakt ist aber natürlich auch: Es gibt gewaltige Unterschiede. Deutsche Anleger beispielsweise haben historisch betrachtet durch die beiden Währungsreformen 1924 und 1948 zwei mal mehr als 90 Prozent ihres Aktienvermögens verloren. In den USA beispielsweise gab es diese Währungsreformen nicht. Hier dauerte es nach der Weltwirtschaftskrise Ende der 20er/Anfang der 30er-Jahre zwar ebenfalls sehr lange bis das Vorkrisenniveau wieder erreicht worden war. Die Verluste waren aber bei weitem nicht so dramatisch wie für deutsche Anleger.

Damit lässt sich wohl auch zum Teil erklären, warum Amerikaner im Durchschnitt viel Aktienbegeisterter sind als Deutsche.

Was mir aber so oder so nicht richtig einleuchten will ist, warum immer die "Entweder oder"-Frage aufgeworfen wird?

Meine Erfahrung ist, dass speziell deutsche Anleger in Gelddingen zu Extremen neigen. Zum einen bei Aktien, die entweder verteufelt und komplett gemieden werden oder bei denen unter Missachtung sämtlicher Risiken, zielsicher die spekulativsten und oft qualitativ minderwertigsten Papiere gehandelt werden - auch von ansonsten durchaus intelligenten Menschen. Die Verluste sind dann naturgemäß oft verheerend.

Bei den Aktiengegnern mit Vermögen scheinen dagegen viele, den absolut letzten Cent in das Eigenheim zu stecken, um sich ein möglichst großes und luxuriöses Haus in möglichst allerbester Lage leisten zu können. Dann bleibt natürlich nichts mehr übrig, um auf andere (langfristig profitablere) Anlageformen zu setzen und man setzt sich einem beträchtlichen Klumpenrisiko aus. Der Wert des gesamten Vermögens hängt dann von der Entwicklung der Immobilie ab. Es darf nichts schief gehen (siehe oben).

MEIN FAZIT:

Die Antwort auf die Frage "Immobilie oder Aktien" sollte lauten: Sowohl als auch. Entgegen anderslautender aktueller Studien sind Aktien historisch betrachtet die mit Abstand profitabelste Anlageform und es wäre aus meiner Sicht töricht im Anlageportfolio komplett auf Aktien zu verzichten.

Allerdings ist es definitiv so, dass nach der fulminanten Hausse in den letzten sieben, acht Jahren, Aktien in vielen nationalen Märkten teuer geworden sind und man genau hinschauen sollte, WO man investiert.

Viel Erfolg bei Ihrer Geldanlage wünscht
Armin Brack
Chef-Redakteur Geldanlage-Report
www.geldanlage-report.de

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